店舗開発・施工管理（CM）委託— 書面設計

1. CM委託の役務範囲を書面で切る

1-1. 施工管理と請負の境界

CMは現場の工程調整・安全配慮・品質確認を担い、実際の施工は専門業者が請負で行う構造が一般的です。
発注書面では「CMが行う業務」と「下請業者が行う工事」を別表で分け、CM報酬の対象が管理業務のみであることを明記します。
適用判定の起点は発注コンプライアンスのチェックリストも参照してください。

1-2. 店舗ごとのマイルストーン

複数店舗を同時展開する場合、店舗単位で着工・内装完了・什器搬入・プレオープン・本オープンなどのマイルストーンを設定します。
各マイルストーンの完了定義を添付し、CM報酬を段階払いにするか一括かを契約に書きます。

1-3. 変更指示の記録

現場でレイアウト変更や追加工事が発生したとき、CM経由で口頭指示だけが残ると後から争点になります。
変更指示書の様式・承認フロー・費用負担を契約に定め、台帳の発注番号と紐づけます。

2. 下請業者との三層構造

2-1. 発注者・CM・施工業者

発注者がCMと契約し、CMが内装・電気・空調などの施工業者と別契約を結ぶ場合、発注者の台帳はCM契約と各施工契約を分けて管理します。
「CMに丸投げだから施工業者の書面は不要」という運用は、受領日・支払期日の起点が追えなくなります。

2-2. CM経由発注の情報開示

CMが下請業者を選定する権限を持つ場合、発注者側は施工業者名・契約金額の開示範囲を契約で定めます。
監査・コンプライアンスの観点から、下請構造の可視化を求めるケースもあります。

2-3. 再委託の届出

CMがさらに別の専門会社に部分業務を再委託する場合、契約で再委託の可否と届出手順を書きます。
孫請けの存在が後から判明すると、安全・品質・支払条件の整理が難しくなります。

3. 検収と受領日の設計

3-1. 竣工検査と店舗引渡し

店舗の引渡し日をCM業務の検収日とするか、オープン後一定期間の不具合修正完了を条件とするかを事前に決めます。
受領日が空欄のままだと60日起算の計算が止まるため、引渡しチェックリストとセットで記録します。
起算点の整理は支払60日ルールの起算点も参照してください。

3-2. 部分検収と保留項目

什器未到着・看板未設置など、一部未完がある状態で営業開始する場合は、保留項目一覧と完了期限を書面に残します。
保留分の報酬をどう扱うかも合意しておき、口頭の「あとで直す」だけで終わらせません。

3-3. 定期報告と中間確認

週次の工程報告をCMから受け取る運用なら、報告書の提出自体は検収対象外とし、マイルストーン達成時のみ検収とする旨を契約に書きます。
中間報告の都度検収すると、受領日が細切れになり支払管理が複雑になります。

4. 書面記載事項と報酬設計

4-1. 報酬の内訳

CM報酬が固定額か、店舗面積・工期・店舗数に連動するかを明記します。
現場立会日数の上限超過時の追加報酬ルールも、着手前に合意しておきます。
記載事項の型は記載事項のテンプレートをベースにすると漏れが減ります。

4-2. 遅延・中止時の整理

物件取得遅延やテナント条件変更で工事が止まった場合、CM報酬の扱い・再開時のスケジュール改定を契約に書きます。
一方的な工期短縮や減額要求は買いたたきに当たる可能性があるため、合意と記録が必要です。

4-3. 保険・安全の責任分界

現場事故・第三者損害の責任分界、損害保険の加入義務を契約に触れておきます。
コンプライアンス上の書面整備と、リスク配分の整理は別軸ですが、紛争時の証拠として重要です。

5. 実務シナリオ

5-1. 10店舗同時出店の台帳設計

例えば関東10店舗を同一CMに任せる場合、店舗ごとに発注番号を切り、引渡し日を個別に台帳へ記録します。
一括の「店舗開発費」仕訳だけでは、どの店舗の受領日か追えず、60日超過の検知が効きません。

5-2. 追加工事が頻発するリニューアル

既存店舗のリニューアルでは、解体後に想定外の配管・下地補修が見つかることがあります。
CM経由の変更指示書に金額・工期影響を記載し、発注者承認後に施工業者へ発注書面を更新する流れを固定します。

5-4. 原状回復と閉店時のCM業務

閉店・移転時は、造作撤去・原状回復の範囲をCM委託に含めるか別途発注するかを事前に決めます。
オープン時と同様、引渡しチェックリストと受領日記録をセットで運用し、閉店ロットも店舗単位の台帳行として残します。

6. CM委託と施工請負の対照表

同一プロジェクトでも契約書は最低2系統以上に分かれる想定で、発注番号と受領日を混在させない設計が安全です。

よくある質問

Q. CM委託は建設業法の下請とどう関係しますか

施工業者との関係は建設業法・下請法の整理が絡み、CMとの関係は役務委託として別に整理されます。
取引実態に応じて専門家への確認が必要な場合があります。

Q. オープン前に全額支払う設計は問題ですか

契約どおりであれば可能ですが、引渡し前全額は保留項目リスクが高いため、段階払いとの併用を検討する発注者も多いです。
いずれも書面に明記し、受領日と支払期日を台帳で管理します。

Q. 内装デザイン会社とCMを別契約にすべきですか

デザイン監修と現場管理は役務内容が異なるため、別契約・別台帳に分けると検収と支払が明確になります。
同一会社が両方担う場合も、契約上の業務範囲を分けて記載します。

Q. フランクな現場連絡だけで進めてよいですか

日常連絡はチャットでも構いませんが、工期・金額・仕様に影響する合意は書面または記録可能な形式で残します。
後追いの3条・4条交付も視野に入れて運用を設計してください。

Q. 複数ブランドを同一CMに任せる場合の台帳は

ブランド・店舗・契約単位で台帳を分け、受領日と支払期日を個別管理します。
部門配賦と突合する場合は、発注番号と勘定の紐づけルールを社内で統一します。

まとめ

• CM業務と施工請負の境界を別表で明確にする
• 店舗・マイルストーン単位で検収と受領日を切る
• 変更指示は書面化し、下請構造を台帳で可視化する
• 報酬内訳と遅延時の扱いを契約に書く

6. CM委託の発注前チェックリスト

• CM業務範囲と施工業者の役割分担を別表にしたか
• 店舗単位のマイルストーンと検収条件を定義したか
• 変更指示書の様式と承認フローを決めたか
• 引渡し日を受領日起算の起点として台帳に記録する運用があるか
• 下請業者情報の開示範囲を契約に書いたか
• 報酬の段階払い条件と保留項目の扱いを合意したか

注意

本記事は取適法・フリーランス新法に関する一般的な情報の整理であり、トリカク（torikaku） の機能説明を含みますが、法的助言ではありません。
個別の契約内容・取引実態・建設業法との関係については専門家にご確認ください。